Requalification en bail rural : ce n'est pas la surface qui fait la loi.
Dans une affaire récemment tranchée par la Cour de cassation (3e civ., 2 mai 2024, n° 22-23.348), les juges ont été invités à se prononcer sur la nature juridique de conventions d'occupation précaire portant sur des terrains attenants à un château classé. Le débat ? Savoir si ces conventions devaient, en réalité, être requalifiées en baux ruraux. L'enjeu ? L'application, ou non, du statut protecteur du fermage.
Dans les situations où des terrains entourent un bâtiment d'habitation - qu'il s'agisse d'un château ou d'une maison plus modeste - il est crucial d'être clair sur l'objet de la convention.
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Les faits
Tout commence en 1968. Une société civile immobilière (SCI) consent à un couple d'exploitants agricoles un bail rural portant sur plusieurs parcelles de terre. Vingt ans plus tard, en 1988, ce bail est renouvelé, cette fois au profit des deux preneurs initiaux et de leur fils. Le nouveau bail annule et remplace le précédent, tout en intégrant de nouvelles parcelles. Il s'agit donc d'un bail unique, indivisible, couvrant un ensemble de terres agricoles.
