Dans l’UE, des écarts de prix contrastés sur les terres agricoles.

La Pac impacte les fonctionnements des marchés fonciers des Etats membres de l’Union européenne mais elle ne les a pas harmonisés, bien au contraire. En Pologne, le prix des terres a évolué au gré des politiques économiques eta gricoles conduites depuis 1990. Atone à la fin de la période communiste (l’hectare de terre ne valait que quelques centaines d’euros dans un marché fermé), il a depuis augmenté en fonction de la valeur ajoutée produite dans les champs, de la baisse des taux d’intérêt et des montants des aides Pac. L’achat de terres est devenu un placement très lucratif. « A partir de 2004, année de l’intégration de la Pologne à l’Union européenne et de l’introduction des paiement sà l’hectare, l’augmentation s’est accélérée. Le prix de l’hectare a été multiplié par 5,8 entre 2004 et 2015 », analyse Terres d’Europe-Scafr, d’après la Safer, dans son rapport intitulé « Les prix des terres, l’analyse du marché foncier ». L’encadrement du marché foncier français rend la terre très bon marché (5 990 euros l’hectare de terre libre en 2018) alors qu’aux Pays-Bas, « la hausse des prix se poursuit (59 500 euros/ ha, + 2,8 % en 2017 –derniers chiffres connus) et les échanges restent à un niveau quasiment inchangé depuis 2015 », explique la Fn safer.« La suppression des quotas laitiers (mai 2015) continue d’entretenir la demande des exploitations laitières », rapporte Terres d’Europe-Scafr, d’après la Safer.

INFLUENCE MULTIFACTORIELLE

En France, la valeur des patrimoines des propriétaires fonciers est peu impactée par la conjoncture agricole européenne alors qu’au Danemark, le prix des terres est très lié au revenu agricole et aux règlements environnementaux. Ces derniers renchérissent les coûts de production alors que les éleveurs sont pris au piège de la spirale de l’endettement. En conséquence, le marché foncier s’est effondré en 2008 : le prix de l’hectare de terre est inférieur de moitié (17 300 euros) à sa valeur plafond (33 000 euros). Plusieurs facteurs expliquent l’évolution différentielle des prix des terres dans chacun des Etats membres entre lesquels les écarts se sont mêmes accentués au cours des 30 dernières années.

6,9 FOIS PLUS ÉLEVÉ QU’EN FRANCE

Aux Pays-Bas, le prix de l’hectare de terre est dorénavant 6,9 fois plus élevé qu’en France alors qu’il n’était que quatre fois plus important en 1990. La faible ouverture du marché foncier d’un pays tire les prix à la hausse puisque l’offre de terre est restreinte. Or dans chacun des Etats membres passés au crible, le degré d’ouverture « est lié aux modalités de transfert des patrimoines agricoles (succession, donation, vente) », explique Terres d’Europe-Scafr. D’après la Safer, elle est également liée aux perspectives de changement d’usage des terres. Des productions à forte valeur ajoutée renchérissent le prix des terres. Toutefois, l’écart de prix de 1 à 7 entre les Pays-Bas et la Pologne équivaut à celui de la valeur ajoutée des cultures produites. Dans les deux pays, il faut 9 à 10 années de production pour couvrir le prix d’acquisition d’un hectare de terre. Dans certains Etats membres, les politiques nationales impactent aussi le fonctionnement du marché foncier.

IMPORT DES POLITIQUES NATIONALES

En Allemagne, les subventions versées aux cultures énergétiques pour fabriquer du biogaz ont renchéri mécaniquement le prix des terres. A contrario, les montants des fermages étant en France réglementés, le marché foncier réagit très faiblement à la politique agricole commune et aux politiques nationales. Autre facteur de disparité des prix des terres ; le coût des transactions entre les pays (frais des agences immobilières, frais notariés, droits de mutation), lorsqu’il est élevé, il réduit les capacités de financement des terres convoitées, et donc les prix. En revanche, la baisse des taux d’intérêt diminue les frais financiers des acquéreurs et elle permet au vendeur d’afficher des prix plus élevés.