Immobilier : un nouveau DPE depuis le 1er juillet 2021.

Le DPE est un document d’information pour le futur occupant. Obligatoire depuis 2006 lors de ventes immobilières, et depuis 2007 pour les locations immobilières, ce document doit permettre au futur occupant de connaître l’état d’isolation du bien, d’évaluer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du bien. Il pourra alors anticiper le coût énergique de l’opération envisagée.

Qu'y-a-t-il de changé depuis ce 1^er juillet ?

Deux méthodes de diagnostic cohabitaient jusqu’alors : une à partir des factures et l’autre basée sur les caractéristiques techniques du bâtiment (la méthode conventionnelle ECL). Au 1^er juillet 2021, seule demeure la méthode conventionnelle, mais renforcée : ECL-DPE 2021. Sa version antérieure se référait aux aspects techniques du bâtiment (isolation, type de fenêtres, systèmes de chauffage et d’eau chaude…). Désormais, le nouveau ECL-DPE doit aussi intégrer la consommation liée à l’éclairage et aux auxiliaires (ventilateurs, pompes…), prendre en compte les énergies renouvelables et à la localisation géographique du bien (altitude notamment). Dans un souci de lisibilité, le DPE fera apparaître en préambule trois informations essentielles et obligatoires : l’étiquette de performance énergétique (synthèse des deux étiquettes de l’ancien DPE), l’étiquette climat et une estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement. L’évaluation se fera en allant de A (pour les biens les plus performants) à G (pour les plus énergivores).

L’opposabilité du DPE, la mesure phare du dispositif

Jusqu’à présent, le DPE n’avait qu’une valeur indicative. Désormais, la fiabilisation renforcée de ce diagnostic lui permet d’être juridiquement opposable, comme le sont les autres diagnostics immobiliers électricité, plomb et amiante. C’est la mesure phare de cette réforme, l’opposabilité permet à l’acquéreur ou au locataire d’un logement, lorsqu’il est confronté à un diagnostic erroné, de se retourner contre le vendeur, le bailleur ou le diagnostiqueur. En pratique, la fourniture de DPE mensongers avait déjà donné lieu à des litiges, mais concernant son indemnisation elle restait très limitée. Le support juridique apporté par l’opposabilité laisse envisager que le montant de l’indemnisation devrait évoluer.

Lutter contre les passoires thermiques

Ce nouvel outil de référence servira aussi à l’Etat pour mener à bien sa politique de rénovation énergétique. Il permettra notamment d’évaluer les habitations à rénover prioritairement ou d’attribuer des aides à la rénovation. La réforme du DPE confirme un durcissement, déjà amorcé, de la réglementation en matière de location des logements classés F et G, considérés comme des « passoires thermiques » et dont la location sera progressivement interdite d’ici 2028.  D’ailleurs, à partir du 1^er janvier 2022, toutes les annonces immobilières devront indiquer l’étiquette énergétique et climatique sans oublier les estimations des consommations d’énergie du logement.

Faut-il s’inquiéter de ce nouveau mode de classification ?

En effet, certains biens pourraient être amenés à changer de classe au regard de ce nouveau DPE. Interrogé sur le sujet, le ministère du Logement estime que ce sont environ 40 % de biens qui pourraient changer de classe énergétique, suite à cette réforme. Il tempère en précisant que cela devrait, sauf exception, varier d’une classe.  Aujourd’hui, la majorité du parc serait classée D.  Cette accélération semble répondre aux accords internationaux qui prévoient qu’en 2050, l’ensemble des logements devront être classés A ou B. Le processus engagé devrait donc se poursuivre.

L’article R.134-1 du Code de la construction et de l’habitation établit une liste, complétée par deux décrets de 2006 et 2008, de bâtiments non soumis à l’obligation du DPE.  On y trouve « les bâtiments agricoles pour lesquels la quantité d’énergie produite par le système de refroidissement, de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire est trop faible par rapport à l’activité économique générée – exemples : salles de détente ou de repos pour le personnel dans des bâtiments type ateliers, granges, laiteries... » Attention, un bien non soumis au DPE peut le devenir, la dispense de DPE est parfois provisoire.